房企无偿移交配建房涉税争议处理探讨​

在 “稳地价、稳房价、稳预期” 政策推动下，“限地价、限房价、竞产权移交房” 土地拍卖模式在多地广泛实施，房企无偿移交配建房引发的涉税争议备受关注。妥善解决这些争议，对规范企业税务、维护征管秩序意义重大。

涉税争议现状

以 N 市为例，土地出让文件规定，房企需在项目首期竣工且验收合格后，无偿将配建房移交政府。目前存在两种移交方式：一是先将配建房登记在开发企业名下，再按政府核定成本价开票移交；二是直接登记到政府指定机构名下，不开具发票。这导致税务机关与房企在涉税处理上产生明显分歧。

税务机关观点

税务机关依据配建房首次登记方式确定征税规则：登记在企业名下，视同无偿转让不动产，按视同销售不动产征税；直接登记到政府指定机构名下，视同无偿提供建筑服务，按视同销售服务征税。

房企观点

房企认为上述处理会虚增销售收入，使实际税负远超竞拍限价土地时的预期。部分房企指出，配建产权移交房用于公共事业，性质与学校、医院等公共配套设施相似，税务处理应一致，扣除建造成本即可，无需视同销售。还有房企提出，无偿配建移交产权房与安置回迁户类似，应参照相关规定确认土地成本。

解决争议的思路

明确 “有偿” 属性，规范增值税处理

对比发现，竞配建项目单位土地成交价格低于周边非竞配建项目，说明房企以配建产权移交房折抵部分土地价款，形式上 “无偿”，实质 “有偿”。交付配建房时，应按视同销售计算增值税：先登记在企业名下再变更产权，视同转让不动产；直接登记到政府部门名下，视同提供建筑服务（混合销售行为）。将视同销售收入合理确定为土地成本，有助于理顺业务价值链条。

明确 “有偿” 属性，精准计征土地增值税

根据物权法及《土地增值税清算管理规程》，配建产权移交房本质是房企换取土地使用权的方式，符合土地增值税视同销售认定标准。操作中，先登记在企业名下再变更至政府指定机构，应按视同销售缴纳土地增值税；直接登记到政府部门名下，未发生产权转移，不征土地增值税，相应建安成本也不能计入清算可扣除成本。

规范土地出让中实物配建房移交的契税处理

新契税法明确土地使用权出让计税依据包含实物配建房等对应价款，但价款计算方式未明确，给征纳双方带来困扰。征管口径可考虑采用排他法，将电站、热力站等完全服务于小区配套的设施排除在契税征税范围外。契税计税依据建议按房企实际承担的全部建造成本（含规费、建安成本、设计成本等），以增值税含税价确认，不过这仍需国家税务总局进一步明确，以确保政策执行统一。

处理房企无偿移交配建房涉税争议，关键在于明确其 “有偿” 经济实质，依据税收法规规范处理增值税、土地增值税等税种。对于契税问题，需明确征管口径，减少政策执行不确定性。税务机关与房企应加强沟通协作，共同推动涉税争议妥善解决，为房地产市场健康发展营造良好税收环境。